ลงทุนซื้อที่ดินในฝัน
ช่วงสัปดาห์ก่อนซึ่งเป็นเทศกาลตรุษจีนเป็นเวลาที่ผมค่อนข้างว่าง ผมได้ไปทำภาระกิจเล็ก ๆ อย่างหนึ่งที่ผมก็อธิบายความรู้สึกยาก สิ่งที่ผมทำก็คือ ไปจ่ายภาษีบำรุงท้องที่ที่อำเภอบางบัวทอง เนื่องจากผมมีที่ดินแปลงหนึ่งที่ได้ซื้อไว้ตั้งแต่ปี 2539-40 ในช่วงที่เศรษฐกิจไทยกำลังบูมสุด ๆ เป็นฟองสบู่และกำลังใกล้ “แตก” ตั้งแต่ซื้อมาผมก็ได้รับใบเตือนให้ไปเสียภาษีบำรุงท้องที่ทุกปีหรือเกือบทุกปีผมก็จำไม่ได้แน่ แต่ที่พอจะจำได้ก็คือ ผมเคยไปเสียจริง ๆ เพียงหนึ่งหรือสองครั้ง แต่ละครั้งผมก็จะถูกเรียกเก็บเงินที่ค้างจ่ายประมาณ 4-5 ปี รวมค่าปรับ แต่คิดเป็นเงินแล้วก็แค่ 500-600 บาท การไปจ่ายภาษีนั้นผมไม่ค่อยแน่ใจว่าถ้าไม่จ่ายนานมาก ๆ จะมีปัญหาอะไร เท่าที่ดูก็เหมือนจะไม่มีปัญหานอกจากจะต้องจ่ายเงินเพิ่มเล็ก ๆ น้อย ๆ แต่สิ่งที่ทำให้ผมไปก็เพราะผมอยากจะไปดูที่ดินว่ามันยังอยู่ดีไหม มีใครไปรุกล้ำหรือมีคนมาสร้างบ้านในบริเวณใกล้เคียงกันมากน้อยแค่ไหน พูดง่าย ๆ มาติดตาม “ผลการลงทุน” ว่า ทรัพย์สินชิ้นนี้น่าจะมีมูลค่ามากขึ้นหรือน้อยลงหลังจากผ่านไป 14 ปี
ย้อนหลังไปในช่วงปี 2539-40 นั้น ผมเองยังไม่ได้มีแนวความคิดของการเป็น Value Investor เต็มตัวเหมือนอย่างในวันนี้ ในช่วงเวลานั้น ผมยังเป็นผู้บริหารสถาบันการเงินที่มีเงินเดือนดี มีโบนัสงดงามปีละหลาย ๆ เดือน และมีเงินเก็บอยู่บ้าง และแน่นอน ความไฝ่ฝันของคนที่ “ไม่มีบ้านหรือที่ดินเป็นของตัวเอง” ก็คือ การมีที่ดินที่จะสามารถปลูกสร้าง “บ้านในฝัน” ที่วันหนึ่งเราจะสามารถเข้าไปอยู่หรือพักผ่อนได้
บ้านในฝันของผมนั้น ก็อาจจะคล้าย ๆ กับคนไทยอีกหลายคนที่คุ้นเคยกับชีวิตแบบไทยสมัยก่อน นั่นก็คือ จะต้องเป็นบ้านที่อยู่ติดกับคลองน้ำใส ที่บ้านจะมีท่าเทียบเรือเล็ก ๆ และเราจะมีเรือประจำบ้านที่จะใช้สัญจรทางน้ำไปตามสถานที่ต่าง ๆ ที่อยู่ริมน้ำ บ่อยครั้งเราแค่ไปนั่งอยู่ที่ “ศาลาริมน้ำ” ความสุขก็น่าจะเหลือล้นแล้ว แต่จินตนาการแบบนี้คงไม่ทำให้ผมตัดสินใจซื้อที่ดินถ้าไม่ใช่เพราะเหตุการณ์สองเรื่องที่มาบรรจบเข้าด้วยกันนั่นก็คือ เรื่องแรก ในช่วงเวลานั้น มีละครหลังข่าวที่กำลังดังมากออกอากาศอยู่เรื่องหนึ่งชื่อ “สองฝั่งคลอง” ถึงวันนี้ผมจำไม่ได้แล้วว่าเนื้อหาเป็นอย่างไร แต่ฉากของเรื่องทั้งหมดนั้น เป็นบ้านริมน้ำหรือริมคลองน้ำใสที่มีชุมชนอยู่กันทั้งสองฝั่ง บรรยากาศนั้นสุดแสนจะ “โรแมนติก” ผมดูแล้วก็รู้สึกอยากจะได้อยู่แบบนั้นบ้าง เรื่องที่สองก็คือ มีบริษัททำธุรกิจบ้านจัดสรรที่ผมรู้จักได้ทำโครงการจัดสรรที่ดินติดคลองบางบัวทอง โดยมีที่ดินหลายแปลงที่ติดริมคลอง ส่วนที่ดินแปลงอื่นก็จะมีการขุดคลองซอยเข้าไปทุกแปลง ดูจากแปลนของโครงการแล้ว ชุมชนแห่งนี้จะเป็นสวรรค์ของคนที่ชอบชีวิตแบบไทยที่บ้านติดริมน้ำ ผมตัดสินใจซื้อแปลงที่ติดริมคลองอย่างรวดเร็วในราคากว่า 5 ล้านบาท ด้วยเหตุผลเพิ่มเติมว่าระยะทางไปบางบัวทองนั้นไม่ไกลเกินไป การเดินทางในอนาคตก็น่าจะสะดวกเพราะกำลังมีโครงการถนนหลายสายที่ผ่านไปทางแถบนั้น
ก่อนที่จะถึงวันโอนที่ดินซึ่งน่าจะเป็นเวลาราว 1-2 ปี นับจากวันที่ผมทำสัญญาซื้อที่ดิน บางบัวทองเกือบทั้งหมดก็จมอยู่ใต้น้ำกว่าหนึ่งเมตรและท่วมอยู่เป็นเดือน ๆ ผมต้องจ้างเรือพาเข้าไปดูที่ในโครงการที่เสร็จแล้วซึ่งก็แน่นอน มองไม่เห็น เห็นแต่ยอดต้นไม้ที่ยังยืนต้นอยู่ ผมมีโอกาสที่จะไม่โอนและปล่อยให้โครงการยึดที่ไปแต่ผมก็ไม่ได้ทำเนื่องจากอาจจะเสียดายเงินดาวน์ 30% ที่จ่ายไปแล้ว ผมกลับยอมรับโอน เหนือสิ่งอื่นใด เจ้าของโครงการบอกว่าเราไม่ต้องจ่ายเงินก้อน เพราะธนาคารยอมปล่อยกู้ให้ ผมแค่เซ็นชื่อแล้วก็ผ่อนหนี้ธนาคารเดือนละไม่เกิน 2-30,000 บาท เขาบอกอีกว่าเรื่องน้ำท่วมเป็นเหตุการณ์ที่ไม่ปกติและคงไม่เกิดอีก เพราะอนาคตจะมีการสร้างเขื่อนทางเหนือของแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งจะทำให้น้ำไม่ท่วมริมฝั่งคลองบางบัวทอง
หลังจากรับโอนที่ดินไปแล้ว วิกฤติเศรษฐกิจก็เกิดขึ้น บริษัทจัดสรรที่ดินก็น่าจะเกิดปัญหา สาธารณูปโภคเช่นท่าเทียบเรือและสโมสรที่สัญญาว่าจะมีก็ไม่เกิดขึ้น เหนือสิ่งอื่นใดก็คือ คนที่ซื้อที่ดินในโครงการต่างก็เจ็บหนัก ดังนั้น ก็ไม่มีใครไปสร้างบ้านในฝัน ห้าปีที่แล้วที่ผมแวะไปดูที่ มีคนมาสร้างบ้านเพียงหนึ่งหลัง และคราวนี้มีคนมาสร้างเพิ่มอีกหนึ่งหลัง ที่ดินในโครงการเต็มไปด้วยหญ้าคาสูงท่วมตัวและมีคันดินกันน้ำจากคลองบางบัวทอง ผมได้คุยกับชาวบ้านที่อาศัยในละแวกนั้นก็รู้ว่าน้ำเพิ่งจะลดไปไม่นาน และน้ำก็ยังท่วมที่ดินบริเวณนั้นเป็นประจำในฤดูน้ำท่วม ผมเองมองดูสภาพแล้วก็รู้สึกว่าน่ากลัวถ้าจะมาอยู่เพราะมันดูเปลี่ยว โอกาสที่จะขายที่เป็นไปได้ยากมาก ข้อสรุปของผมก็คือ การซื้อที่ดินแปลงนี้เป็น “หายนะ” ของการลงทุน สิบกว่าปีที่ผ่านมาผมไม่ได้อะไรเลย และถ้าขายได้ก็คงเหลือเงินไม่เท่าไร ประสบการณ์เรื่องนี้สอนผมว่า ซื้อที่ดินนั้น อย่าไปฝันหรือจินตนาการบรรเจิด บ่อยครั้งนั้น ที่ดินจะมีค่าจริง ๆ ก็ต่อเมื่อมีคนมาอยู่ร่วมกันพร้อมหน้าและเกิดเป็นชุมชน ถ้าไม่มีชุมชน ทุกอย่างก็เป็นเพียงฝันไม่ว่าที่ดินจะสวยแค่ไหน
ผมเขียนเรื่องทั้งหมดมายืดยาวเป็นประสบการณ์ส่วนตัว แต่ผมเชื่อว่านี่ไม่ใช่เรื่องเฉพาะ เพราะผมได้คุยกับเพื่อนฝูงจำนวนมากที่พอมีเงินและได้ซื้อที่ดินเก็บไว้ ไม่ว่าจะเพื่อลงทุนหรือเพื่ออนาคต “เผื่อว่าจะไปอยู่หรือทำอะไรบางอย่าง” เกือบทั้งหมดประสบกับสถานการณ์เดียวกัน มันไม่เป็นไปตามที่ฝัน และถ้ามองในมิติของการลงทุนแล้ว เกือบทั้งหมดไม่ได้ให้ผลตอบแทนที่ดี จำนวนมากอยู่ในข่าย “หายนะ”
ข้อสรุปของผมสำหรับการลงทุนซื้อที่ดินก็คือ ถ้าไม่ใช่ที่ดิน “เพื่อการค้า” ที่คนซื้อต้องใช้เงินมากและทำเลของที่ดินอยู่ใจกลางเมืองหรืออยู่ริมทะเลที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวแล้ว โอกาสที่เราจะได้ผลตอบแทนที่ดีมีน้อยมาก แม้แต่ที่ดินตามป่าเขาที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวหรือพักผ่อน ถ้าเราซื้อโดยหวังที่จะได้ไปใช้ชีวิต “ในฝัน” ในบางโอกาส ผมก็คิดว่าโอกาส “ผิดหวัง” น่าจะมีสูงมาก สำหรับผมในเวลานี้ ถ้าผมอยากจะรื่นรมณ์กับธรรมชาติและบรรยากาศในฝันที่ผมอาจจะได้พบเห็นจากภาพยนต์หรือสารคดี ผมก็จะยอมจ่ายค่าที่พักโรงแรมดี ๆ ที่อยู่ในบรรยากาศแบบนั้น ผมจะไม่ซื้อที่ “ในจินตนาการ” อีกแล้ว
ย้อนหลังไปในช่วงปี 2539-40 นั้น ผมเองยังไม่ได้มีแนวความคิดของการเป็น Value Investor เต็มตัวเหมือนอย่างในวันนี้ ในช่วงเวลานั้น ผมยังเป็นผู้บริหารสถาบันการเงินที่มีเงินเดือนดี มีโบนัสงดงามปีละหลาย ๆ เดือน และมีเงินเก็บอยู่บ้าง และแน่นอน ความไฝ่ฝันของคนที่ “ไม่มีบ้านหรือที่ดินเป็นของตัวเอง” ก็คือ การมีที่ดินที่จะสามารถปลูกสร้าง “บ้านในฝัน” ที่วันหนึ่งเราจะสามารถเข้าไปอยู่หรือพักผ่อนได้
บ้านในฝันของผมนั้น ก็อาจจะคล้าย ๆ กับคนไทยอีกหลายคนที่คุ้นเคยกับชีวิตแบบไทยสมัยก่อน นั่นก็คือ จะต้องเป็นบ้านที่อยู่ติดกับคลองน้ำใส ที่บ้านจะมีท่าเทียบเรือเล็ก ๆ และเราจะมีเรือประจำบ้านที่จะใช้สัญจรทางน้ำไปตามสถานที่ต่าง ๆ ที่อยู่ริมน้ำ บ่อยครั้งเราแค่ไปนั่งอยู่ที่ “ศาลาริมน้ำ” ความสุขก็น่าจะเหลือล้นแล้ว แต่จินตนาการแบบนี้คงไม่ทำให้ผมตัดสินใจซื้อที่ดินถ้าไม่ใช่เพราะเหตุการณ์สองเรื่องที่มาบรรจบเข้าด้วยกันนั่นก็คือ เรื่องแรก ในช่วงเวลานั้น มีละครหลังข่าวที่กำลังดังมากออกอากาศอยู่เรื่องหนึ่งชื่อ “สองฝั่งคลอง” ถึงวันนี้ผมจำไม่ได้แล้วว่าเนื้อหาเป็นอย่างไร แต่ฉากของเรื่องทั้งหมดนั้น เป็นบ้านริมน้ำหรือริมคลองน้ำใสที่มีชุมชนอยู่กันทั้งสองฝั่ง บรรยากาศนั้นสุดแสนจะ “โรแมนติก” ผมดูแล้วก็รู้สึกอยากจะได้อยู่แบบนั้นบ้าง เรื่องที่สองก็คือ มีบริษัททำธุรกิจบ้านจัดสรรที่ผมรู้จักได้ทำโครงการจัดสรรที่ดินติดคลองบางบัวทอง โดยมีที่ดินหลายแปลงที่ติดริมคลอง ส่วนที่ดินแปลงอื่นก็จะมีการขุดคลองซอยเข้าไปทุกแปลง ดูจากแปลนของโครงการแล้ว ชุมชนแห่งนี้จะเป็นสวรรค์ของคนที่ชอบชีวิตแบบไทยที่บ้านติดริมน้ำ ผมตัดสินใจซื้อแปลงที่ติดริมคลองอย่างรวดเร็วในราคากว่า 5 ล้านบาท ด้วยเหตุผลเพิ่มเติมว่าระยะทางไปบางบัวทองนั้นไม่ไกลเกินไป การเดินทางในอนาคตก็น่าจะสะดวกเพราะกำลังมีโครงการถนนหลายสายที่ผ่านไปทางแถบนั้น
ก่อนที่จะถึงวันโอนที่ดินซึ่งน่าจะเป็นเวลาราว 1-2 ปี นับจากวันที่ผมทำสัญญาซื้อที่ดิน บางบัวทองเกือบทั้งหมดก็จมอยู่ใต้น้ำกว่าหนึ่งเมตรและท่วมอยู่เป็นเดือน ๆ ผมต้องจ้างเรือพาเข้าไปดูที่ในโครงการที่เสร็จแล้วซึ่งก็แน่นอน มองไม่เห็น เห็นแต่ยอดต้นไม้ที่ยังยืนต้นอยู่ ผมมีโอกาสที่จะไม่โอนและปล่อยให้โครงการยึดที่ไปแต่ผมก็ไม่ได้ทำเนื่องจากอาจจะเสียดายเงินดาวน์ 30% ที่จ่ายไปแล้ว ผมกลับยอมรับโอน เหนือสิ่งอื่นใด เจ้าของโครงการบอกว่าเราไม่ต้องจ่ายเงินก้อน เพราะธนาคารยอมปล่อยกู้ให้ ผมแค่เซ็นชื่อแล้วก็ผ่อนหนี้ธนาคารเดือนละไม่เกิน 2-30,000 บาท เขาบอกอีกว่าเรื่องน้ำท่วมเป็นเหตุการณ์ที่ไม่ปกติและคงไม่เกิดอีก เพราะอนาคตจะมีการสร้างเขื่อนทางเหนือของแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งจะทำให้น้ำไม่ท่วมริมฝั่งคลองบางบัวทอง
หลังจากรับโอนที่ดินไปแล้ว วิกฤติเศรษฐกิจก็เกิดขึ้น บริษัทจัดสรรที่ดินก็น่าจะเกิดปัญหา สาธารณูปโภคเช่นท่าเทียบเรือและสโมสรที่สัญญาว่าจะมีก็ไม่เกิดขึ้น เหนือสิ่งอื่นใดก็คือ คนที่ซื้อที่ดินในโครงการต่างก็เจ็บหนัก ดังนั้น ก็ไม่มีใครไปสร้างบ้านในฝัน ห้าปีที่แล้วที่ผมแวะไปดูที่ มีคนมาสร้างบ้านเพียงหนึ่งหลัง และคราวนี้มีคนมาสร้างเพิ่มอีกหนึ่งหลัง ที่ดินในโครงการเต็มไปด้วยหญ้าคาสูงท่วมตัวและมีคันดินกันน้ำจากคลองบางบัวทอง ผมได้คุยกับชาวบ้านที่อาศัยในละแวกนั้นก็รู้ว่าน้ำเพิ่งจะลดไปไม่นาน และน้ำก็ยังท่วมที่ดินบริเวณนั้นเป็นประจำในฤดูน้ำท่วม ผมเองมองดูสภาพแล้วก็รู้สึกว่าน่ากลัวถ้าจะมาอยู่เพราะมันดูเปลี่ยว โอกาสที่จะขายที่เป็นไปได้ยากมาก ข้อสรุปของผมก็คือ การซื้อที่ดินแปลงนี้เป็น “หายนะ” ของการลงทุน สิบกว่าปีที่ผ่านมาผมไม่ได้อะไรเลย และถ้าขายได้ก็คงเหลือเงินไม่เท่าไร ประสบการณ์เรื่องนี้สอนผมว่า ซื้อที่ดินนั้น อย่าไปฝันหรือจินตนาการบรรเจิด บ่อยครั้งนั้น ที่ดินจะมีค่าจริง ๆ ก็ต่อเมื่อมีคนมาอยู่ร่วมกันพร้อมหน้าและเกิดเป็นชุมชน ถ้าไม่มีชุมชน ทุกอย่างก็เป็นเพียงฝันไม่ว่าที่ดินจะสวยแค่ไหน
ผมเขียนเรื่องทั้งหมดมายืดยาวเป็นประสบการณ์ส่วนตัว แต่ผมเชื่อว่านี่ไม่ใช่เรื่องเฉพาะ เพราะผมได้คุยกับเพื่อนฝูงจำนวนมากที่พอมีเงินและได้ซื้อที่ดินเก็บไว้ ไม่ว่าจะเพื่อลงทุนหรือเพื่ออนาคต “เผื่อว่าจะไปอยู่หรือทำอะไรบางอย่าง” เกือบทั้งหมดประสบกับสถานการณ์เดียวกัน มันไม่เป็นไปตามที่ฝัน และถ้ามองในมิติของการลงทุนแล้ว เกือบทั้งหมดไม่ได้ให้ผลตอบแทนที่ดี จำนวนมากอยู่ในข่าย “หายนะ”
ข้อสรุปของผมสำหรับการลงทุนซื้อที่ดินก็คือ ถ้าไม่ใช่ที่ดิน “เพื่อการค้า” ที่คนซื้อต้องใช้เงินมากและทำเลของที่ดินอยู่ใจกลางเมืองหรืออยู่ริมทะเลที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวแล้ว โอกาสที่เราจะได้ผลตอบแทนที่ดีมีน้อยมาก แม้แต่ที่ดินตามป่าเขาที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวหรือพักผ่อน ถ้าเราซื้อโดยหวังที่จะได้ไปใช้ชีวิต “ในฝัน” ในบางโอกาส ผมก็คิดว่าโอกาส “ผิดหวัง” น่าจะมีสูงมาก สำหรับผมในเวลานี้ ถ้าผมอยากจะรื่นรมณ์กับธรรมชาติและบรรยากาศในฝันที่ผมอาจจะได้พบเห็นจากภาพยนต์หรือสารคดี ผมก็จะยอมจ่ายค่าที่พักโรงแรมดี ๆ ที่อยู่ในบรรยากาศแบบนั้น ผมจะไม่ซื้อที่ “ในจินตนาการ” อีกแล้ว