185 Rajadamri
นอกจากหุ้นแล้วผมก็มีซื้อคอนโดไว้บ้าง จะเรียกว่าตัวเองคงไม่ใช่ เพราะน้องชายเป็นคนที่ดูแล และชอบการลงทุนแบบนี้เป็นที่สุด
185 Rajadamri
สำหรับผมเองก็ดู ๆ บ้าง ไม่ได้จริงจัง เพราะคิดว่าถนัดการลงทุนในหุ้นมากกว่า ที่ไม่ชอบคือคอนโดสภาพคล่องน้อย แม้จะมากกว่าอสังหาฯประเภทอื่น แต่ยังไงก็ยังน้อยกว่าหุ้นที่สั่งปุ๊ป อีกสามวันได้เงินทันที อีกอย่างคือ เจ้ามือของคอนโดคือเจ้าของโครงการ การซื้ออสังหาประเภทคอนโดที่เปิดใหม่เหมือนกับการที่เข้าไปซื้อหุ้น IPO ตลอด ซึ่งมีความเสี่ยงสูง
แต่การลงทุนคอนโดกับหุ้นมีอะไรที่เหมือนกันไม่ใช่น้อยและน่าจะนำมาเป็น กรณีศึกษา คือนักลงทุนจะต้องพิจารณาคุณภาพเปรียบเทียบกับราคา อีกทั้งในตลาด คนที่เข้ามาลงทุนก็มีทั้งระยะสั้นกลางยาว หวังส่วนต่างราคา หรือหวังเก็บค่าเช่า (ที่เปรียบเหมือนเงินปันผล) ไม่ต่างกับคนลงทุนในหุ้นเลย
อีกอย่างหนึ่งที่ไม่ต่างกันเลยคือ แมงเม่าเพียบครับ และหลายครั้งในงานเปิดตัวคอนโด ก็จะมีคนกลุ่มหนึ่งถูกบรรยากาศชักนำให้ซื้อ (ทั้ง ๆ ที่ตัวเองไม่ได้อยากได้แต่แรก) ไม่ต่างกับชาวหุ้นที่ดูหน้าจอ สิ่งหนึ่งที่ดึงดูดแมงเม่าคือการซื้อคอนโดเหมือนเล่น Margin ครับ คือลงเงินดาวน์ หรือเงินจองเป็นจำนวนเงินน้อยมาก เมื่อเทียบกับราคาโดยรวม บางโครงการแค่ 20% ด้วยซ้ำ ดังนั้นถ้าเราสามารถขายทำกำไรบนราคาสุทธิได้ 10% ก็จะสามารถทำกำไรถึง 50% บนต้นทุนของตัวเอง
คอนโดยังคงเหมือนการลงทุนในหุ้นมาก ในฐานะที่มี “ทางเลือก” ในการลงทุนสูง กล่าวคือ ถ้าคอนโดไหนมีราคาแพงมาก ก็มีอยู่สองกรณี คือขายไม่ออกไปเลย หรือราคาคอนโดอื่น ๆ ขยับตามขึ้นมา เปรียบเหมือนตลาดหุ้นที่มักจะมีตัวนำ ถ้าตัวนำทำหน้าที่นำฝูงได้ดี ราคาที่สูงขึ้น ทำให้นักลงทุนเข้าไปเลือกทางเลือกอื่น ๆ จนทำให้หุ้นตัวอื่นขยับตามขึ้นมา
ผมจะลองยกตัวอย่างการซื้อคอนโดล่าสุดมาให้ฟัง และลองเปรียบเทียบดูว่ามันเหมือนการลงทุนอย่างไร
มีคอนโดเปิดตัวสองที่ คือ LPN-พระราม 4 กล้วยน้ำไท และ 185 ราชดำริ
หลายคนงงว่าเปรียบเทียบกันได้อย่างไร แต่มันไม่ต่างกับหุ้นในตลาดนัก ที่คุณจะซื้อหุ้น superstock PE สูงอย่าง CPALL หรือหุ้นที่ถูกลงมาอย่าง BIGC หรือ JUBILE (เพิ่งซื้อก็วิ่งซะแล้ว)
LPN ราคาต่อตรม.เริ่มต้นคือ 65,000 บาท สรุปคือ 1 unit คือประมาณ 2 ล้าน
185 ราชดำริ ราคาต่อตรม. เริ่มต้นคือ 180,000 บาท สรุปคือ 1 unit เล็กที่สุดคือ 12 ล้าน
ในตลาดหุ้น ถ้าจะมี unit ที่ใหญ่เวอร์ ๆ แบบนี้คงไม่มี สูงสุดคงเป็น BANPU 1 unit ที่เล็กที่สุด หรือ 1 board lot คือ 60,000 บาท เทียบกับ N-Park 1 board lot แค่ 1 บาท แต่อย่างไรก็ตามในตลาดหุ้นความได้เปรียบเสียเปรียบในเชิงทางเลือกการลงทุนจะ น้อยกว่าตลาดอสังหามาก
แต่ถ้าจะคิด “มูลค่า” ของแต่ละตัว แน่นอนไม่ใช่ราคา 2 หรือ 12 ล้าน แต่หมายถึงอรรถประโยชน์ทางเศรษฐกิจของทางเลือกนั้น ๆ
วิธีวัดมูลค่าหุ้นที่ยังคงไม่มีวิธีไหนมาลบล้างได้คือ การคิดกระแสเงินสดที่ได้จากการลงทุนตลอดช่วงระยะเวลาในการลงทุน ส่วนวิธีวัดมูลค่าคอนโด ก็เช่นกัน คือ คิดกระแสเงินสดที่ได้จากการลงทุนตลอดช่วงเวลาในการลงทุน
อาจจะเคยได้ยินว่าคุณตัน โออิชิ ชอบซื้อที่ดินสะสมไว้ แกว่าแม้จะเป็นการลงทุนที่ไม่ดีนัก แต่มูลค่าทางจิตใจสูงกว่ามาก บางคนรักหุ้นของตัวเอง แม้จะให้ผลตอบแทนไม่ดีนักก็ตาม คงเป็นกรณีเดียวกัน
มูลค่าทางจิตใจของอสังหา “ขายได้” เหมือนกับหุ้น ที่หุ้นบางตัว คนถือใจชื้นมากว่าเป็น bluechip กลไกนี้ต้องระวังไม่ให้ตัวเองเป็นเหยื่อ
สุดท้าย ผมซื้อ 185 Rajadamri ไป ไม่รู้ตัวเองตกกับดักมูลค่าทางจิตใจรึเปล่า แต่คิดว่าที่ดินกลางเมืองที่เป็นกรรมสิทธิ์ได้ (Freehold) ผืนสุดท้ายบนถนนราชดำริ ติดสวนลุม ตรงข้ามเป็น Royal Sport Club ข้าง ๆ คือวิทยุ สีลม สาทร ราชประสงค์ ที่มีแต่สุดยอดห้าง สุดยอดสถานศึกษา สุดยอดโรงแรม สถานพยาบาลของทั้งประเทศไทย น่าจะเป็นมูลค่าแฝงที่มีแต่จะโตขึ้นในระยะยาว
185 Rajadamri
ผมคิดว่าการตัดสินใจนี้มาจาก นิสัยในการลงทุนผมคือ ชอบซื้อของคุณภาพดีมาก ๆ ในระยะยาว และถ้าจะต้องจ่ายแพงอีกซักหน่อยก็ไม่เป็นไร
185 Rajadamri
สำหรับผมเองก็ดู ๆ บ้าง ไม่ได้จริงจัง เพราะคิดว่าถนัดการลงทุนในหุ้นมากกว่า ที่ไม่ชอบคือคอนโดสภาพคล่องน้อย แม้จะมากกว่าอสังหาฯประเภทอื่น แต่ยังไงก็ยังน้อยกว่าหุ้นที่สั่งปุ๊ป อีกสามวันได้เงินทันที อีกอย่างคือ เจ้ามือของคอนโดคือเจ้าของโครงการ การซื้ออสังหาประเภทคอนโดที่เปิดใหม่เหมือนกับการที่เข้าไปซื้อหุ้น IPO ตลอด ซึ่งมีความเสี่ยงสูง
แต่การลงทุนคอนโดกับหุ้นมีอะไรที่เหมือนกันไม่ใช่น้อยและน่าจะนำมาเป็น กรณีศึกษา คือนักลงทุนจะต้องพิจารณาคุณภาพเปรียบเทียบกับราคา อีกทั้งในตลาด คนที่เข้ามาลงทุนก็มีทั้งระยะสั้นกลางยาว หวังส่วนต่างราคา หรือหวังเก็บค่าเช่า (ที่เปรียบเหมือนเงินปันผล) ไม่ต่างกับคนลงทุนในหุ้นเลย
อีกอย่างหนึ่งที่ไม่ต่างกันเลยคือ แมงเม่าเพียบครับ และหลายครั้งในงานเปิดตัวคอนโด ก็จะมีคนกลุ่มหนึ่งถูกบรรยากาศชักนำให้ซื้อ (ทั้ง ๆ ที่ตัวเองไม่ได้อยากได้แต่แรก) ไม่ต่างกับชาวหุ้นที่ดูหน้าจอ สิ่งหนึ่งที่ดึงดูดแมงเม่าคือการซื้อคอนโดเหมือนเล่น Margin ครับ คือลงเงินดาวน์ หรือเงินจองเป็นจำนวนเงินน้อยมาก เมื่อเทียบกับราคาโดยรวม บางโครงการแค่ 20% ด้วยซ้ำ ดังนั้นถ้าเราสามารถขายทำกำไรบนราคาสุทธิได้ 10% ก็จะสามารถทำกำไรถึง 50% บนต้นทุนของตัวเอง
คอนโดยังคงเหมือนการลงทุนในหุ้นมาก ในฐานะที่มี “ทางเลือก” ในการลงทุนสูง กล่าวคือ ถ้าคอนโดไหนมีราคาแพงมาก ก็มีอยู่สองกรณี คือขายไม่ออกไปเลย หรือราคาคอนโดอื่น ๆ ขยับตามขึ้นมา เปรียบเหมือนตลาดหุ้นที่มักจะมีตัวนำ ถ้าตัวนำทำหน้าที่นำฝูงได้ดี ราคาที่สูงขึ้น ทำให้นักลงทุนเข้าไปเลือกทางเลือกอื่น ๆ จนทำให้หุ้นตัวอื่นขยับตามขึ้นมา
ผมจะลองยกตัวอย่างการซื้อคอนโดล่าสุดมาให้ฟัง และลองเปรียบเทียบดูว่ามันเหมือนการลงทุนอย่างไร
มีคอนโดเปิดตัวสองที่ คือ LPN-พระราม 4 กล้วยน้ำไท และ 185 ราชดำริ
หลายคนงงว่าเปรียบเทียบกันได้อย่างไร แต่มันไม่ต่างกับหุ้นในตลาดนัก ที่คุณจะซื้อหุ้น superstock PE สูงอย่าง CPALL หรือหุ้นที่ถูกลงมาอย่าง BIGC หรือ JUBILE (เพิ่งซื้อก็วิ่งซะแล้ว)
LPN ราคาต่อตรม.เริ่มต้นคือ 65,000 บาท สรุปคือ 1 unit คือประมาณ 2 ล้าน
185 ราชดำริ ราคาต่อตรม. เริ่มต้นคือ 180,000 บาท สรุปคือ 1 unit เล็กที่สุดคือ 12 ล้าน
ในตลาดหุ้น ถ้าจะมี unit ที่ใหญ่เวอร์ ๆ แบบนี้คงไม่มี สูงสุดคงเป็น BANPU 1 unit ที่เล็กที่สุด หรือ 1 board lot คือ 60,000 บาท เทียบกับ N-Park 1 board lot แค่ 1 บาท แต่อย่างไรก็ตามในตลาดหุ้นความได้เปรียบเสียเปรียบในเชิงทางเลือกการลงทุนจะ น้อยกว่าตลาดอสังหามาก
แต่ถ้าจะคิด “มูลค่า” ของแต่ละตัว แน่นอนไม่ใช่ราคา 2 หรือ 12 ล้าน แต่หมายถึงอรรถประโยชน์ทางเศรษฐกิจของทางเลือกนั้น ๆ
วิธีวัดมูลค่าหุ้นที่ยังคงไม่มีวิธีไหนมาลบล้างได้คือ การคิดกระแสเงินสดที่ได้จากการลงทุนตลอดช่วงระยะเวลาในการลงทุน ส่วนวิธีวัดมูลค่าคอนโด ก็เช่นกัน คือ คิดกระแสเงินสดที่ได้จากการลงทุนตลอดช่วงเวลาในการลงทุน
อาจจะเคยได้ยินว่าคุณตัน โออิชิ ชอบซื้อที่ดินสะสมไว้ แกว่าแม้จะเป็นการลงทุนที่ไม่ดีนัก แต่มูลค่าทางจิตใจสูงกว่ามาก บางคนรักหุ้นของตัวเอง แม้จะให้ผลตอบแทนไม่ดีนักก็ตาม คงเป็นกรณีเดียวกัน
มูลค่าทางจิตใจของอสังหา “ขายได้” เหมือนกับหุ้น ที่หุ้นบางตัว คนถือใจชื้นมากว่าเป็น bluechip กลไกนี้ต้องระวังไม่ให้ตัวเองเป็นเหยื่อ
สุดท้าย ผมซื้อ 185 Rajadamri ไป ไม่รู้ตัวเองตกกับดักมูลค่าทางจิตใจรึเปล่า แต่คิดว่าที่ดินกลางเมืองที่เป็นกรรมสิทธิ์ได้ (Freehold) ผืนสุดท้ายบนถนนราชดำริ ติดสวนลุม ตรงข้ามเป็น Royal Sport Club ข้าง ๆ คือวิทยุ สีลม สาทร ราชประสงค์ ที่มีแต่สุดยอดห้าง สุดยอดสถานศึกษา สุดยอดโรงแรม สถานพยาบาลของทั้งประเทศไทย น่าจะเป็นมูลค่าแฝงที่มีแต่จะโตขึ้นในระยะยาว
185 Rajadamri
ผมคิดว่าการตัดสินใจนี้มาจาก นิสัยในการลงทุนผมคือ ชอบซื้อของคุณภาพดีมาก ๆ ในระยะยาว และถ้าจะต้องจ่ายแพงอีกซักหน่อยก็ไม่เป็นไร