หุ้นอสังหา
จากกระใน thaivi.com มีคนถามเรื่องหุ้นอสังหาเอาไว้ พอดีผมตอบซะยาวเลยเอามาลงไว้ในนี้ด้วยดีกว่า
http://www.thaivi.com/webboard/viewtopic.php?p=467433#467433
Amadeus wrote:
กำลัง จะเริ่มศึกษากลุ่มนี้ เห็นกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นหนี้มากแถมเป็นหนี้ระยะยาวไม่น้อยทีเดียว (เอาเฉพาะพวกที่ขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้า คอนโด นะครับ) แล้วของเก่าก็ยังขายไม่หมด ก็ต้องขึ้นโครงการใหม่ตลอด คอนโดทำเลทองมักจะขายหมด แต่พวกบ้านเดี่ยวมักจะเหลือเป็นสต็อกไว้ หลายบริษัทโตขึ้นเพราะว่าสินค้าคงคลังมากขึ้นและหนี้ก็เพิ่มด้วย แต่กำไรก็โตบ้างตกบ้าง รายรับที่รับรู้เข้ามาในงบเข้ามาตั้งแต่ตอนโอน หรือตอนจองครับ แล้วถ้าเป็นกรณีเช่าซื้อเค้าบันทึกรายได้เหมือนกับโอนแล้วเลยหรือป่าวครับ ขอคำแนะนำเวลาจะศึกษาหุ้นกลุ่มนี้หน่อยครับ
Yoyo ตอบ
... หุ้นที่อยู่ในอุตสาหกรรมที่ดูจะไม่ค่อยดี การมีหนี้เยอะๆนี่เสี่ยงมากครับ อย่างที่พี่ Amadeus บอกว่าอสังหาหลายๆตัวมีหนี้เยอะ ทำให้ทั้งกลุ่มดูอันตรายและควรห่างๆไว้ แต่ในวิกฤตผมก็มองว่ามักจะมีโอกาสอยู่เสมอ ..
ใน ช่วงที่อุตสาหกรรมกำลังแย่ ก็จะมีบริษัทที่ล้มหายตายจากไป แต่ในขณะเดียวกันก็จะมีบริษัทบางแห่งที่ยังเอาตัวรอดอยู่ได้ บ้างเจ็บหนัก บ้างเจ็บนิดหน่อย
เมื่ออุตสาหกรรมกลับมาอยู่ในภาวะปกติ คู่แข่งในตลาดจะแบ่งได้ตามลักษณะดังนี้
1. เจ็บหนักถอนตัวออกไป ... พวกนี้ก็ไม่ใช่คู่แข่งอีกต่อไป
2. เจ็บหนัก แต่ยังสู้ไหวอยู่ ... ก็จะทำโครงการออกมาแข่งกัน แต่เนื่องจากเจ็บหนัก ทำให้กลุ่มนี้ต้องใช้เวลาอีกนานพอสมควรถึงจะกลับมาได้ เพราะในช่วงอสังหาแย่ๆ สภาพคล่องจะของกลุ่มนี้จะเหือดหายไปพอสมควร จะกลับมาทำโครงการใหม่ก็คงทำได้แต่โครงการเล็กๆพอเลี้ยงตัวไปก่อน
3. เจ็บนิดหน่อย ... กลุ่มนี้แหละครับที่ผมว่าหลังจากผ่านวิกฤตกันไปได้ จะกลับมายิ่งใหญ่กันอีกครั้ง อาจจะใหญ่กว่าก่อนวิกฤตด้วยซ้ำ เพราะคู่แข่งหายไปหมดทำให้คนแย่งเค้กลดลง ในขณะที่เค้กเองก็อาจจะใหญ่ขึ้นด้วย เพราะในช่วงวิกฤตมีการชะลอ demand ไว้ เมื่อกลับมาภาวะปกติ demand ที่อั้นไว้ก็จะค่อยๆออกมา
4. คู่แข่งใหม่ที่ไม่เคยอยู่ในอุตหสากรรมนี้ .. กลุ่มนี้อาจจะมีสภาพคล่องที่ดี เพราะยังไม่เคยเจ็บตัวมาก่อน มีเงินทำโครงการใหญ่ๆได้ แต่สิ่งที่กลุ่มนี้ขาดไปคือความน่าเชื่อถือในการทำโครงการ พวกเราในฐานะก็เป็นหนึ่งในผู้บริโภคอสังหาก็น่าจะพอมองออกนะครับว่า ความน่าเชื่อถือของผู้ทำโครงการนั้นเป็น Key success factor ที่สำคัญลำดับต้นๆในธุรกิจอสังหา เพราะฉะนั้นกลุ่มนี้ก็จะใช้เวลาอีกพอสมควรถึงจะมีโอกาสมาเทียบกับพวกที่อยู่ ในอุตสาหกรรมมาก่อนได้
สรุป ว่า กลุ่มอสังหาโดยรวมผมว่าก็ไม่ค่อยน่าสนใจเท่าไหร่ ... แต่ถ้าเราสามารถหาหุ้นที่เป็นกลุ่มที่ 3 คือพวกที่จะเจ็บนิดหน่อยเมื่อเกิดวิกฤต และพร้อมที่จะกลับมายิ่งใหญ่เมื่อวิกฤตผ่านไป กลุ่มนี้ผมว่าเป็นหุ้นที่น่าสนใจมากครับ ยิ่งถ้าเราสามารถซื้อได้ในราคา discount เยอะๆ
ผมซื้อ หุ้นอสังหาไม่ได้หวังว่าจะกำไรในปีนี้ปีหน้าครับเพราะอุตสาหกรรมคงแย่ลง จริงๆ อย่างที่หลายๆคนก็คงรู้กัน แต่ผมหวังกำไรหลายๆเด้งในอีกหลายๆปีข้างหน้า.. ในขณะที่ระหว่างรอก็กินปันผลรอไปเรื่อยๆก่อน
คุณสมบัติที่สนใจในกลุ่มนี้คือ
- หนี้น้อยๆ
- มี Backlog ช่วยค้ำไว้ระดับนึง
- มีความแข็งแกร่งในตลาดนั้นๆ
- มีปันผลสูงๆ yield ดีๆ เอาไว้รอวิกฤตผ่านไป
http://www.thaivi.com/webboard/viewtopic.php?p=467433#467433
Amadeus wrote:
กำลัง จะเริ่มศึกษากลุ่มนี้ เห็นกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นหนี้มากแถมเป็นหนี้ระยะยาวไม่น้อยทีเดียว (เอาเฉพาะพวกที่ขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้า คอนโด นะครับ) แล้วของเก่าก็ยังขายไม่หมด ก็ต้องขึ้นโครงการใหม่ตลอด คอนโดทำเลทองมักจะขายหมด แต่พวกบ้านเดี่ยวมักจะเหลือเป็นสต็อกไว้ หลายบริษัทโตขึ้นเพราะว่าสินค้าคงคลังมากขึ้นและหนี้ก็เพิ่มด้วย แต่กำไรก็โตบ้างตกบ้าง รายรับที่รับรู้เข้ามาในงบเข้ามาตั้งแต่ตอนโอน หรือตอนจองครับ แล้วถ้าเป็นกรณีเช่าซื้อเค้าบันทึกรายได้เหมือนกับโอนแล้วเลยหรือป่าวครับ ขอคำแนะนำเวลาจะศึกษาหุ้นกลุ่มนี้หน่อยครับ
Yoyo ตอบ
... หุ้นที่อยู่ในอุตสาหกรรมที่ดูจะไม่ค่อยดี การมีหนี้เยอะๆนี่เสี่ยงมากครับ อย่างที่พี่ Amadeus บอกว่าอสังหาหลายๆตัวมีหนี้เยอะ ทำให้ทั้งกลุ่มดูอันตรายและควรห่างๆไว้ แต่ในวิกฤตผมก็มองว่ามักจะมีโอกาสอยู่เสมอ ..
ใน ช่วงที่อุตสาหกรรมกำลังแย่ ก็จะมีบริษัทที่ล้มหายตายจากไป แต่ในขณะเดียวกันก็จะมีบริษัทบางแห่งที่ยังเอาตัวรอดอยู่ได้ บ้างเจ็บหนัก บ้างเจ็บนิดหน่อย
เมื่ออุตสาหกรรมกลับมาอยู่ในภาวะปกติ คู่แข่งในตลาดจะแบ่งได้ตามลักษณะดังนี้
1. เจ็บหนักถอนตัวออกไป ... พวกนี้ก็ไม่ใช่คู่แข่งอีกต่อไป
2. เจ็บหนัก แต่ยังสู้ไหวอยู่ ... ก็จะทำโครงการออกมาแข่งกัน แต่เนื่องจากเจ็บหนัก ทำให้กลุ่มนี้ต้องใช้เวลาอีกนานพอสมควรถึงจะกลับมาได้ เพราะในช่วงอสังหาแย่ๆ สภาพคล่องจะของกลุ่มนี้จะเหือดหายไปพอสมควร จะกลับมาทำโครงการใหม่ก็คงทำได้แต่โครงการเล็กๆพอเลี้ยงตัวไปก่อน
3. เจ็บนิดหน่อย ... กลุ่มนี้แหละครับที่ผมว่าหลังจากผ่านวิกฤตกันไปได้ จะกลับมายิ่งใหญ่กันอีกครั้ง อาจจะใหญ่กว่าก่อนวิกฤตด้วยซ้ำ เพราะคู่แข่งหายไปหมดทำให้คนแย่งเค้กลดลง ในขณะที่เค้กเองก็อาจจะใหญ่ขึ้นด้วย เพราะในช่วงวิกฤตมีการชะลอ demand ไว้ เมื่อกลับมาภาวะปกติ demand ที่อั้นไว้ก็จะค่อยๆออกมา
4. คู่แข่งใหม่ที่ไม่เคยอยู่ในอุตหสากรรมนี้ .. กลุ่มนี้อาจจะมีสภาพคล่องที่ดี เพราะยังไม่เคยเจ็บตัวมาก่อน มีเงินทำโครงการใหญ่ๆได้ แต่สิ่งที่กลุ่มนี้ขาดไปคือความน่าเชื่อถือในการทำโครงการ พวกเราในฐานะก็เป็นหนึ่งในผู้บริโภคอสังหาก็น่าจะพอมองออกนะครับว่า ความน่าเชื่อถือของผู้ทำโครงการนั้นเป็น Key success factor ที่สำคัญลำดับต้นๆในธุรกิจอสังหา เพราะฉะนั้นกลุ่มนี้ก็จะใช้เวลาอีกพอสมควรถึงจะมีโอกาสมาเทียบกับพวกที่อยู่ ในอุตสาหกรรมมาก่อนได้
สรุป ว่า กลุ่มอสังหาโดยรวมผมว่าก็ไม่ค่อยน่าสนใจเท่าไหร่ ... แต่ถ้าเราสามารถหาหุ้นที่เป็นกลุ่มที่ 3 คือพวกที่จะเจ็บนิดหน่อยเมื่อเกิดวิกฤต และพร้อมที่จะกลับมายิ่งใหญ่เมื่อวิกฤตผ่านไป กลุ่มนี้ผมว่าเป็นหุ้นที่น่าสนใจมากครับ ยิ่งถ้าเราสามารถซื้อได้ในราคา discount เยอะๆ
ผมซื้อ หุ้นอสังหาไม่ได้หวังว่าจะกำไรในปีนี้ปีหน้าครับเพราะอุตสาหกรรมคงแย่ลง จริงๆ อย่างที่หลายๆคนก็คงรู้กัน แต่ผมหวังกำไรหลายๆเด้งในอีกหลายๆปีข้างหน้า.. ในขณะที่ระหว่างรอก็กินปันผลรอไปเรื่อยๆก่อน
คุณสมบัติที่สนใจในกลุ่มนี้คือ
- หนี้น้อยๆ
- มี Backlog ช่วยค้ำไว้ระดับนึง
- มีความแข็งแกร่งในตลาดนั้นๆ
- มีปันผลสูงๆ yield ดีๆ เอาไว้รอวิกฤตผ่านไป