การจำนองแบบย้อนกลับ (Reverse Mortgage)/วิวรรณ ธาราหิรัญโชติ
เมื่อปลายเดือนมีนาคม
ที่ผ่านมา
กระทรวงการคลังแถลงข่าวเกี่ยวกับการศึกษาเพื่อนำสินค้าทางการเงินใหม่เข้ามา
ช่วยผู้เกษียณอายุที่กังวลว่าจะมีเงินไม่พอใช้ไปถึงวันที่จากโลกนี้ไป
สินค้านี้เรียกว่า Reverse Mortgage หรือ แปลตรงตัวว่า
“การจำนองแบบย้อนกลับ”
การจำนองแบบย้อนกลับ เริ่มต้นในสหรัฐอเมริกา เมื่อปี 2532 เพื่อช่วยบรรเทาปัญหาผู้สูงอายุให้มีเงินใช้จ่ายเลี้ยงชีพ จนกว่าจะจากโลกนี้ไป โดยนำสินทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัยไปเป็นหลักประกันเงินกู้จากสถาบันการเงิน แต่การกู้จะต่างจากการกู้เงินโดยทั่วไปที่เราคุ้นเคยกันว่า ได้เงินกู้ก้อนใหญ่ก่อน แล้วค่อยผ่อนชำระในภายหลัง
การกู้โดยวิธีจำนองแบบย้อนกลับนั้น ผู้กู้ยังคงกรรมสิทธิ์การเป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่ค่ะ สถาบันการเงินผู้ให้กู้จะค่อยๆจ่ายเงินกู้ให้เป็นเดือนๆ ไม่เกินราคาประเมินของทรัพย์สินที่นำไปค้ำประกัน เสมือนหนึ่งว่าผู้กู้นำทรัพย์สินไปแปลงเป็นเงินสด และจะจ่ายให้กับผู้กู้เป็นงวดๆ
สินเชื่อนี้จะครบกำหนดเมื่อผู้กู้เสียชีวิต โดยรายละเอียดของเงื่อนไขการครบกำหนดอาจจะต่างกัน แต่หลักการจะคล้ายๆกันคือ ไม่ต้องใช้คืนเงินกู้จนกว่าจะขายบ้านได้เมื่อผู้กู้เสียชีวิต ซึ่งขายได้เท่าใด ก็นำไปชำระคืนเงินกู้พร้อมดอกเบี้ยก่อน หากมีเงินเหลือ ก็สามารถตกทอดเป็นมรดกถึงทายาทได้
กรณีทายาทต้องการเก็บรักษาบ้านไว้ และมีเงินก้อนมาใช้คืน ทายาทก็สามารถนำเงินมาใช้คืนสถาบันการเงินได้
ท่านผู้อ่านอาจจะสงสัยว่า หากเงินสดที่ได้จากการขายบ้านไม่เพียงพอจะทำอย่างไร ทายาทจะต้องรับภาระจ่ายคืนหรือไม่
ไม่ต้องกังวลค่ะ ในการขอกู้สินเชื่อจำนองแบบย้อนกลับนี้ รัฐบาลหรือหน่วยงานของรัฐจะจ่ายคืนส่วนที่ขาดให้ หากเงินที่ได้จากการขายบ้าน ไม่พอใช้คืน ซึ่งเกิดขึ้นได้ หากผู้กู้อายุยืนเกินกว่าที่คาดหมายไว้ เนื่องจากในตอนเริ่มกู้ รัฐจะบังคับให้ทำประกันค่ะ โดยผู้กู้จะเป็นผู้จ่ายค่าเบี้ยประกัน ซึ่งในสหรัฐอเมริกา เบี้ยประกันที่จ่ายจะเท่ากับ 1.25% ของยอดเงินกู้
คนอาจจะแย้งว่า จริงๆแล้วก็สามารถขายบ้าน แล้วเอาเงินมาใช้เป็นงวดๆได้ ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเงินกู้ด้วย
ก็จริงค่ะ หากขายบ้านแล้วย้ายไปอยู่กับลูกหลาน หรือไปอยู่บ้านพักผู้สูงอายุ อาจมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่า แต่หากขายบ้านไปแล้ว เกิดอายุยืน ใช้เงินที่ขายบ้านไปหมดแล้ว ยังมีชีวิตอยู่ และไม่มีผู้อื่นช่วยเหลือ ก็จะไม่มีเงินใช้จ่ายต่อในช่วงเวลาที่เหลือของชีวิต
นั่นคือที่มาของโครงการสินเชื่อแบบนี้ค่ะ เพื่อแก้ไขปัญหาผู้สูงวัย “เงินหมด”
เงื่อนไขหลักๆของสินเชื่อประเภทนี้มี 4 เงื่อนไข
เงื่อนไขแรกคือ อายุของผู้กู้ เนื่องจากเป็นสินเชื่อเพื่อแก้ไขปัญหาของสังคมที่มีประชากรสูงวัย ไม่ใช่เพื่อการบริโภค หรือการใช้จ่าย จึงต้องกำหนดอายุขั้นต่ำของผู้กู้ เช่นในสหรัฐอเมริกา กำหนดไว้ที่ 62 ปี ในเกาหลีใต้กำหนดไว้ที่ 60 ปี และแคนาดา กำหนดไว้ที่ 55 ปี โดยหากมีคู่สมรส อายุของคู่สมรสต้องอยู่ในเกณฑ์นี้ด้วย
เงื่อนไขที่สองคือ สินทรัพย์ที่นำมาจำนอง ต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้กู้ / ผู้กู้ร่วม โดยผู้กู้จะต้องอยู่อาศัยไม่น้อยกว่าเวลาที่กำหนด เช่นในเกาหลีใต้ กำหนดไว้อย่างต่ำหกเดือนในหนึ่งปี เว้นแต่ป่วย ต้องเข้าไปอยู่สถานดูแลระยะยาว นอกจากนี้เกาหลีใต้ยังกำหนดว่า ไม่สามารถนำบ้านพักตากอากาศมาร่วมโครงการนี้ได้
เงื่อนไขที่สาม คือ สินทรัพย์นั้นต้องปลอดภาระ หากยังติดภาระจำนองเงินกู้ที่อยู่อาศัยหรือเงินกู้อื่นอยู่ ต้องนำเงินกู้ที่กู้มาเพื่อวัตถุประสงค์นี้ จ่ายคืนเงินกู้เดิมให้หมดก่อน และเมื่อนำมาจำนองในโครงการนี้ ต้องเป็นการจำนองอันดับหนึ่งเท่านั้น
เงื่อนไขที่สี่ คือ ผู้กู้ต้องมีความสามารถในการจ่ายชำระค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกี่ยวข้องกับสิน เชื่อนี้ คือ เบี้ยประกันกรณีขายบ้านแล้วไม่พอใช้คืนหนี้ ค่าดูแลรักษาปรับปรุงบ้าน ภาษีทรัพย์สิน (ถ้ามี) ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง (กรณีเป็นคอนโดมิเนียม) ซึ่งหากสถาบันการเงินประเมินแล้ว ผู้กู้อาจไม่มีเงินจ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ในอนาคต สถาบันการเงินสามารถกันเงินที่ได้จากการกู้เอาไว้จ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้ ด้วย ซึ่งจะทำให้ผู้กู้ได้รับเงินต่องวดน้อยลง
มีการกำหนดวงเงินสูงสุดด้วยค่ะ โดยในสหรัฐอเมริกา วงเงินสูงสุดต้องไม่เกินราคาประเมินของบ้าน หรือไม่เกิน 625,500 เหรียญสหรัฐ (ประมาณ 22.2 ล้านบาท) และในเกาหลีใต้กำหนดวงเงินไม่เกิน 900 ล้านวอน (ประมาณ 27ล้านบาท) ดิฉันคาดว่าเกิดจาก การต้องการมุ่งให้ความช่วยเหลือแก่ผู้มีฐานะด้อยกว่า
ทั้งนี้ผู้จะขอเข้าร่วมโครงการนี้ต้องมีที่ปรึกษา มีผู้ให้คำแนะนำที่เป็นมืออาชีพ เข้าใจว่าเพื่อให้แน่ใจว่าผู้กู้เข้าใจเงื่อนไข และประสงค์จะใช้สินเชื่อนี้เป็นส่วนหนึ่งของการวางแผนการเงิน
นอกจากนี้ เกาหลีใต้ ยังเปิดให้ผู้กู้สามารถเลือกรับเงินงวดรายเดือนได้ 4 รูปแบบ คือ แบบรับเงินเท่ากันทุกงวดตลอดอายุ รับเงินแบบค่อยๆลดลงปีละ 3% รับเงินแบบค่อยๆขึ้นปีละ 3% และแบบสุดท้ายคือ ในช่วง 10 ปีแรก จะรับเงินมากกว่าปีที่ 11 เป็นต้นไป
ดิฉันสันนิษฐานว่า การกำหนดแบบนี้ก็เพื่อให้สอดคล้องกับการใช้ชีวิตของผู้สูงวัยแต่ละคน หากเป็นผู้ที่มีสุขภาพดี ก็อาจจะอยากใช้ชีวิตให้คุ้มๆหน่อย อาจจะอยากได้เงินใช้เยอะหน่อยในช่วงต้นที่มีเรี่ยวแรง จะได้ไปเที่ยวพักผ่อนได้เต็มที่ แต่หากเป็นผู้ที่มีสุขภาพไม่ค่อยดี อาจจะอยากได้เงินมากในช่วงหลัง เพราะต้องจ่ายค่ารักษาพยาบาลเพิ่ม เป็นต้น
สินเชื่อแบบนี้จะมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไป ระยะเวลาขายบ้านหลังจากครบกำหนดอาจจะใช้เวลานาน และมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นสูง ดิฉันเข้าไปทดลองคำนวณ สมมุติว่าอายุ 65 ปี อพาร์ตเมนท์อยู่นิวยอร์ค มูลค่า 5 แสนเหรียญสหรัฐ (ประมาณ 17.75 ล้านบาท) จะได้วงเงิน 5 แสนเหรียญ (เงินต้นรวมดอกเบี้ย) แต่จะได้เงินต้นเพียง 274,500 เหรียญ (ประมาณ 9.75 ล้านบาท) เสียค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย 11,202 เหรียญ คิดเป็นประมาณ 4.08% ของเงินต้นที่ได้รับ และจะได้รับเงิน รายเดือน 1,412 เหรียญ หรือประมาณ 50,100 บาท
นำมาเล่าสู่กันอ่าน เพราะเป็นสินค้าที่นักวางแผนการเงินไทยอยากให้มีในประเทศไทยมาระยะหนึ่งแล้ว เนื่องจากเชื่อว่าจะช่วยบรรเทาปัญหาของการมีอายุยืนได้ และเพื่อให้เห็นว่าผู้สูงวัยไม่ควรจะหมดกำลังใจค่ะ หลายท่านมาปรารภกับดิฉันว่า ณ อัตราดอกเบี้ยและผลตอบแทนในสถานการณ์ปัจจุบัน การมีอายุยืนก็จะเป็นความทุกข์อย่างหนึ่ง
อยากให้ทุกท่านมีความสุขกับชีวิต และเมื่อวางแผนไว้ดีแล้ว ท่านก็ไม่ควรกังวลมากนักค่ะ
การจำนองแบบย้อนกลับ เริ่มต้นในสหรัฐอเมริกา เมื่อปี 2532 เพื่อช่วยบรรเทาปัญหาผู้สูงอายุให้มีเงินใช้จ่ายเลี้ยงชีพ จนกว่าจะจากโลกนี้ไป โดยนำสินทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัยไปเป็นหลักประกันเงินกู้จากสถาบันการเงิน แต่การกู้จะต่างจากการกู้เงินโดยทั่วไปที่เราคุ้นเคยกันว่า ได้เงินกู้ก้อนใหญ่ก่อน แล้วค่อยผ่อนชำระในภายหลัง
การกู้โดยวิธีจำนองแบบย้อนกลับนั้น ผู้กู้ยังคงกรรมสิทธิ์การเป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่ค่ะ สถาบันการเงินผู้ให้กู้จะค่อยๆจ่ายเงินกู้ให้เป็นเดือนๆ ไม่เกินราคาประเมินของทรัพย์สินที่นำไปค้ำประกัน เสมือนหนึ่งว่าผู้กู้นำทรัพย์สินไปแปลงเป็นเงินสด และจะจ่ายให้กับผู้กู้เป็นงวดๆ
สินเชื่อนี้จะครบกำหนดเมื่อผู้กู้เสียชีวิต โดยรายละเอียดของเงื่อนไขการครบกำหนดอาจจะต่างกัน แต่หลักการจะคล้ายๆกันคือ ไม่ต้องใช้คืนเงินกู้จนกว่าจะขายบ้านได้เมื่อผู้กู้เสียชีวิต ซึ่งขายได้เท่าใด ก็นำไปชำระคืนเงินกู้พร้อมดอกเบี้ยก่อน หากมีเงินเหลือ ก็สามารถตกทอดเป็นมรดกถึงทายาทได้
กรณีทายาทต้องการเก็บรักษาบ้านไว้ และมีเงินก้อนมาใช้คืน ทายาทก็สามารถนำเงินมาใช้คืนสถาบันการเงินได้
ท่านผู้อ่านอาจจะสงสัยว่า หากเงินสดที่ได้จากการขายบ้านไม่เพียงพอจะทำอย่างไร ทายาทจะต้องรับภาระจ่ายคืนหรือไม่
ไม่ต้องกังวลค่ะ ในการขอกู้สินเชื่อจำนองแบบย้อนกลับนี้ รัฐบาลหรือหน่วยงานของรัฐจะจ่ายคืนส่วนที่ขาดให้ หากเงินที่ได้จากการขายบ้าน ไม่พอใช้คืน ซึ่งเกิดขึ้นได้ หากผู้กู้อายุยืนเกินกว่าที่คาดหมายไว้ เนื่องจากในตอนเริ่มกู้ รัฐจะบังคับให้ทำประกันค่ะ โดยผู้กู้จะเป็นผู้จ่ายค่าเบี้ยประกัน ซึ่งในสหรัฐอเมริกา เบี้ยประกันที่จ่ายจะเท่ากับ 1.25% ของยอดเงินกู้
คนอาจจะแย้งว่า จริงๆแล้วก็สามารถขายบ้าน แล้วเอาเงินมาใช้เป็นงวดๆได้ ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเงินกู้ด้วย
ก็จริงค่ะ หากขายบ้านแล้วย้ายไปอยู่กับลูกหลาน หรือไปอยู่บ้านพักผู้สูงอายุ อาจมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่า แต่หากขายบ้านไปแล้ว เกิดอายุยืน ใช้เงินที่ขายบ้านไปหมดแล้ว ยังมีชีวิตอยู่ และไม่มีผู้อื่นช่วยเหลือ ก็จะไม่มีเงินใช้จ่ายต่อในช่วงเวลาที่เหลือของชีวิต
นั่นคือที่มาของโครงการสินเชื่อแบบนี้ค่ะ เพื่อแก้ไขปัญหาผู้สูงวัย “เงินหมด”
เงื่อนไขหลักๆของสินเชื่อประเภทนี้มี 4 เงื่อนไข
เงื่อนไขแรกคือ อายุของผู้กู้ เนื่องจากเป็นสินเชื่อเพื่อแก้ไขปัญหาของสังคมที่มีประชากรสูงวัย ไม่ใช่เพื่อการบริโภค หรือการใช้จ่าย จึงต้องกำหนดอายุขั้นต่ำของผู้กู้ เช่นในสหรัฐอเมริกา กำหนดไว้ที่ 62 ปี ในเกาหลีใต้กำหนดไว้ที่ 60 ปี และแคนาดา กำหนดไว้ที่ 55 ปี โดยหากมีคู่สมรส อายุของคู่สมรสต้องอยู่ในเกณฑ์นี้ด้วย
เงื่อนไขที่สองคือ สินทรัพย์ที่นำมาจำนอง ต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้กู้ / ผู้กู้ร่วม โดยผู้กู้จะต้องอยู่อาศัยไม่น้อยกว่าเวลาที่กำหนด เช่นในเกาหลีใต้ กำหนดไว้อย่างต่ำหกเดือนในหนึ่งปี เว้นแต่ป่วย ต้องเข้าไปอยู่สถานดูแลระยะยาว นอกจากนี้เกาหลีใต้ยังกำหนดว่า ไม่สามารถนำบ้านพักตากอากาศมาร่วมโครงการนี้ได้
เงื่อนไขที่สาม คือ สินทรัพย์นั้นต้องปลอดภาระ หากยังติดภาระจำนองเงินกู้ที่อยู่อาศัยหรือเงินกู้อื่นอยู่ ต้องนำเงินกู้ที่กู้มาเพื่อวัตถุประสงค์นี้ จ่ายคืนเงินกู้เดิมให้หมดก่อน และเมื่อนำมาจำนองในโครงการนี้ ต้องเป็นการจำนองอันดับหนึ่งเท่านั้น
เงื่อนไขที่สี่ คือ ผู้กู้ต้องมีความสามารถในการจ่ายชำระค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกี่ยวข้องกับสิน เชื่อนี้ คือ เบี้ยประกันกรณีขายบ้านแล้วไม่พอใช้คืนหนี้ ค่าดูแลรักษาปรับปรุงบ้าน ภาษีทรัพย์สิน (ถ้ามี) ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง (กรณีเป็นคอนโดมิเนียม) ซึ่งหากสถาบันการเงินประเมินแล้ว ผู้กู้อาจไม่มีเงินจ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ในอนาคต สถาบันการเงินสามารถกันเงินที่ได้จากการกู้เอาไว้จ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้ ด้วย ซึ่งจะทำให้ผู้กู้ได้รับเงินต่องวดน้อยลง
มีการกำหนดวงเงินสูงสุดด้วยค่ะ โดยในสหรัฐอเมริกา วงเงินสูงสุดต้องไม่เกินราคาประเมินของบ้าน หรือไม่เกิน 625,500 เหรียญสหรัฐ (ประมาณ 22.2 ล้านบาท) และในเกาหลีใต้กำหนดวงเงินไม่เกิน 900 ล้านวอน (ประมาณ 27ล้านบาท) ดิฉันคาดว่าเกิดจาก การต้องการมุ่งให้ความช่วยเหลือแก่ผู้มีฐานะด้อยกว่า
ทั้งนี้ผู้จะขอเข้าร่วมโครงการนี้ต้องมีที่ปรึกษา มีผู้ให้คำแนะนำที่เป็นมืออาชีพ เข้าใจว่าเพื่อให้แน่ใจว่าผู้กู้เข้าใจเงื่อนไข และประสงค์จะใช้สินเชื่อนี้เป็นส่วนหนึ่งของการวางแผนการเงิน
นอกจากนี้ เกาหลีใต้ ยังเปิดให้ผู้กู้สามารถเลือกรับเงินงวดรายเดือนได้ 4 รูปแบบ คือ แบบรับเงินเท่ากันทุกงวดตลอดอายุ รับเงินแบบค่อยๆลดลงปีละ 3% รับเงินแบบค่อยๆขึ้นปีละ 3% และแบบสุดท้ายคือ ในช่วง 10 ปีแรก จะรับเงินมากกว่าปีที่ 11 เป็นต้นไป
ดิฉันสันนิษฐานว่า การกำหนดแบบนี้ก็เพื่อให้สอดคล้องกับการใช้ชีวิตของผู้สูงวัยแต่ละคน หากเป็นผู้ที่มีสุขภาพดี ก็อาจจะอยากใช้ชีวิตให้คุ้มๆหน่อย อาจจะอยากได้เงินใช้เยอะหน่อยในช่วงต้นที่มีเรี่ยวแรง จะได้ไปเที่ยวพักผ่อนได้เต็มที่ แต่หากเป็นผู้ที่มีสุขภาพไม่ค่อยดี อาจจะอยากได้เงินมากในช่วงหลัง เพราะต้องจ่ายค่ารักษาพยาบาลเพิ่ม เป็นต้น
สินเชื่อแบบนี้จะมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไป ระยะเวลาขายบ้านหลังจากครบกำหนดอาจจะใช้เวลานาน และมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นสูง ดิฉันเข้าไปทดลองคำนวณ สมมุติว่าอายุ 65 ปี อพาร์ตเมนท์อยู่นิวยอร์ค มูลค่า 5 แสนเหรียญสหรัฐ (ประมาณ 17.75 ล้านบาท) จะได้วงเงิน 5 แสนเหรียญ (เงินต้นรวมดอกเบี้ย) แต่จะได้เงินต้นเพียง 274,500 เหรียญ (ประมาณ 9.75 ล้านบาท) เสียค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย 11,202 เหรียญ คิดเป็นประมาณ 4.08% ของเงินต้นที่ได้รับ และจะได้รับเงิน รายเดือน 1,412 เหรียญ หรือประมาณ 50,100 บาท
นำมาเล่าสู่กันอ่าน เพราะเป็นสินค้าที่นักวางแผนการเงินไทยอยากให้มีในประเทศไทยมาระยะหนึ่งแล้ว เนื่องจากเชื่อว่าจะช่วยบรรเทาปัญหาของการมีอายุยืนได้ และเพื่อให้เห็นว่าผู้สูงวัยไม่ควรจะหมดกำลังใจค่ะ หลายท่านมาปรารภกับดิฉันว่า ณ อัตราดอกเบี้ยและผลตอบแทนในสถานการณ์ปัจจุบัน การมีอายุยืนก็จะเป็นความทุกข์อย่างหนึ่ง
อยากให้ทุกท่านมีความสุขกับชีวิต และเมื่อวางแผนไว้ดีแล้ว ท่านก็ไม่ควรกังวลมากนักค่ะ