ฟองสบู่ ภาค 1 (ฟองสบู่คอนโด)

Sember Augustus ทิวลิปพันธุ์ที่แพงที่สุดในช่วงปี 1637 ฟองสบู่แรกที่ถูกบันทึกอย่างเป็นทางการไว้ในประวัติศาสตร์ (ณ ค.ศ. 1637 เทียบเท่าราคาปัจจุบันคือประมาณหลายแสนบาทต่อ”1 ดอก”)
ภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่ (Economic bubble) คือ กลไกที่เกิดความเฟื่องฟูของราคาสินทรัพย์จนถึงสภาวะที่ราคาตลาดของสินทรัพย์ นั้น ๆ มีสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงของสิ่ง ๆ นั้นมาก ๆ จนเกิดอุปสงค์เทียมจากการเก็งกำไรขึ้น ฟองสบู่ถูกบันทึกไว้ในประวัติศาสตร์ตั้งแต่สมัยการเก็งกำไรดอกทิวลิปในช่วง ปี 1637 (Tulip Mania) ดอกทิวลิปนั้นถูกเก็งกำไรจนราคาสูงขึ้นไปในระยะเวลาสั้น ๆ (ราคาทิวลิปดอกเดียว เท่ากับ 10 เท่าของเงินเดือนช่างทั้งปี) แต่ฟองสบู่ที่ผมสนใจเป็น issue ตามหน้าหนังสือพิมพ์คือฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ (คอนโดมิเนียม)และฟองสบู่ในตลาดหุ้นที่พูดกันอย่างแพร่หลายในปัจจุบัน
ความจริงข้อที่หนึ่ง คืออันที่จริงแล้วกลไกความไม่สมดุลตรงนี้ ไม่ได้เกิดขึ้นจากความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานแต่เพียงอย่างเดียว มันอาจจะเกิดจากกลไกอื่น ๆ ที่ทับซ้อนเสริมกันด้วย เช่น สภาพคล่องส่วนเกินที่มีมากในระบบการเงิน เช่นการกู้ยืมที่หละหลวมของระบบธนาคารในปี 2540 หรือทฤษฎีทางจิตวิทยาตลาด อย่างเช่น Greater fool theory คือคนซื้อมีความคาดหวังในแง่บวกว่าจะสามารถซื้อสินทรัพย์ที่มีราคาแพง และสามารถนำไปขายในราคาแพงกว่าให้กับคนที่โง่กว่าได้ (Greater fool) จนฟองสบู่แตกเมื่อผู้ซื้อรายสุดท้ายไม่สามารถให้ ขายสินทรัพย์ที่เกินมูลค่านั้นให้กับคนต่อไปได้อีก ปรากฎการณ์นี้เกิดขึ้นบ่อย ๆ ในหุ้นปั่น ทุกคนรู้ว่าหุ้นไม่มีคุณภาพ แต่ซื้อเพราะคิดว่าจะขายต่อใน ราคาที่สูงกว่าได้
หรือสภาวะฟองสบู่อาจจะเกิดจากสาเหตุทางความคิดที่คนหมู่มากมีความคิดเห็น ไปในทางเดียวกัน จนเกิดความเชื่อและยอมรับในราคาตลาดของสินค้านั้น นอกจากนั้นการดูแนวโน้มในอดีตก็อาจจะเกิดสัญญาณหลอกในคนหมู่มากให้คิดไปใน ทางเดียวกันว่าราคาในอนาคตจะมีแนวโน้มเหมือนในอดีต ความเร็วในการแตกของฟองสบู่ก็จะแตกต่างกันขึ้นอยู่กับสภาพคล่องของสิ่งนั้น ๆ เช่น ฟองสบู่หุ้นจะแตกได้เร็วกว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์
นอกจากนั้นฟองสบู่เป็นสิ่งที่คาดเดาได้ยาก เพราะมูลค่าที่แท้จริง (Intrisic Value) เป็นสิ่งที่หาได้ยาก และมีค่าไม่เท่ากันในแต่ละบุคคล โอกาส และ สถานที่ ตัวอย่างง่าย ๆ คือ น้ำเปล่า ถ้าอยู่ในชนบท อาจจะฟรีและไม่มีค่า ถ้าอยู่ในห้างมูลค่าอาจจะเป็นขวดละหลายสิบบาท หรือถ้าอยู่กลางทะเลทราย จะมีมูลค่าสูงมาก ๆ (สำหรับคนที่ขาดน้ำ) เป็นต้น
ฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
สิ่ง ๆ นี้เกิดขึ้นนับครั้งไม่ถ้วน (นักเศรษฐศาสตร์ก่อนยุค Hamburger crisis บอกว่าการควบคุมฟองสบู่เป็นสิ่งที่เป็นไปได้ยาก และไม่ควรทำ) เช่นประเทศอังกฤษในปี 2006, ญี่ปุ่น 1980s, อเมริกา 2007 (รวมถึง Hamburger crisis) และประเทศจีนในช่วงต้นปี 2010 ที่หมิ่นเหม่มาก
นักเศรษฐศาสตร์มีดัชนีชี้วัด ตลาดบ้าน เพื่อให้ทราบคร่าว ๆ ว่ามีสภาพเป็นฟองสบู่หรือไม่อยู่หลายตัว แต่จะลองยกตัวอย่างเบื้องต้นที่ใช้กันอย่างแพร่หลาย ดังต่อไปนี้
- House P/E ratio คืออัตราส่วน ของราคาบ้าน หารด้วย ค่าเช่าสุทธิต่อปี (ลบค่าใช้จ่าย เช่นค่าซ่อมแซม ภาษี ฯลฯ)
- ราคาบ้านต่อรายได้เฉลี่ยต่อหัว เป็นการเปรียบเทียบระหว่างความสามารถของการซื้อบ้านในบริเวณนั้น ๆ เทียบกับราคาบ้าน อัตราส่วนนี้จะเกี่ยวข้องกับดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านด้วย เนื่องจากปกติแล้วคนส่วนมากจะซื้อบ้านด้วยเงินกู้ ดังนั้นดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ในทางทฤษฎีจะทำให้มูลค่าบ้านมีราคาลดลง (โดยประมาณ 1% ดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้มูลค่าบ้าน หรือ ratio นี้ลดลง 8%, Goldman Sach)
ผมลองเอาสองอัตราส่วนง่าย ๆ มาเทียบกันดูว่าประเทศจีน, ไทย ในปี 2010 และค่าเฉลี่ยมีสภาพเป็นฟองสบู่แค่ไหน

- House P/E ratio
กรุงเทพฯ (ตลาดคอนโดมิเนียม, เอาสินค้าที่เพิ่งออกในตลาด 1-2 ปีที่ผ่านมา) ประเมินจากหนึ่งห้องนอน 50 ตรม. ในสุขุมวิท ราคาประมาณ 5 ล้านบาท(1 แสนบาทต่อตรม.) ค่าเช่า 30,000 บาทต่อเดือน(Conservative) ค่าใช้จ่ายจิปาถะ 5,000 บาท = 5,000,000/(30,000-5,000) PE = 200กว่า ๆ หรือราคาโปรเจคใหม่ ๆ ที่จะเสร็จใน 3 ปีข้างหน้า (1.5 แสนบาทต่อตรม.) = 7.5 ล้านบาท ได้ค่า P/E = 300 กว่า ๆ
ปักกิ่ง 500 กว่า ๆ (จาก Business Insider) หรือ บ้านที่ผมเคยอยู่ 150 ตรม. ราคา 100,000 บาท/ตรม. (แถว ๆ วงแหวนที่ 4 ทางตะวันตกเฉียงเหนือ) = 15 ล้าน ค่าเช่า 6,500 หยวน = 33,000 บาทต่อเดือน ค่าใช้จ่าย 5,000 บาท ได้ PE = 535 (ใกล้เคียงกับค่าในหนังสือ) หรือ บ้านเล็กหน่อย 60 ตรม. ราคา 6 ล้านบาท ค่าเช่า 3,500 หยวน = 17,500 บาทต่อเดือน ได้ PE = 460
ญี่ปุ่นช่วงปี 1980 ราคาอสังหาฯ ในบริเวณกินซ่าเคยขึ้นไปถึง 33 ล้านบาท ต่อ 1 ตรม. !!! เป็นจุดสูงสุดของญี่ปุ่นที่ถือเป็นฟองสบู่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์และทำ ให้ญี่ปุ่นหายไปหลายทศวรรษ (คิด PE เองครับ จะเอาค่าเช่าเท่าไหร่ก็ได้)
ค่าเฉลี่ยทั่วโลก 300
- ราคาบ้านต่อรายได้เฉลี่ยต่อหัว
กรุงเทพฯ (ตลาดคอนโดมิเนียม) ราคา 5 ล้านบาท รายได้ 50,000 บาท x 12 = 600,000 บาท = 8 เท่า ห้องชุดราคากลาง ๆ อย่าง 2-3 ล้าน คนก็จะมีรายได้ไปในทางเดียวกันคือประมาณ 3 หมื่นบาท
ปักกิ่ง 27 เท่า (จาก Global Times) จากการสังเกต รายได้คนปักกิ่งสูงกว่ากรุงเทพฯ เล็กน้อย แต่ราคาอสังหาฯ สูงจนน่าตกใจ คือ 100,000 – 500,000 บาทต่อตรม. (สำหรับในเมือง) และ unit ก็มีขนาดใหญ่ด้วย ต่างกับไทย ที่มีความสามารถเหมือนประเทศเกาะ อย่างฮ่องกง หรือสิงค์โปร์ ที่อยู่บนพื้นที่ 20-30 ตรม.ได้
อเมริกา ในช่วงฟองสบู่รัฐที่ฟองสบู่แตกแรง ๆ อย่างแคลิฟอเนียร์ มีค่ามากกว่า 10 เท่า
ค่าเฉลี่ยทั่วโลก 6 เท่า (จาก Global Times)
ดัชนีทั้งสองตัวให้ค่าแนวโน้มใกล้เคียงกัน (จริง ๆ มีอีกหลายตัว ลองหาอ่านตามหนังสือดูแล้วกันครับ) ดูรวม ๆ เหมือนฟองสบู่ในตลาดคอนโดฯ ยังเพิ่งก่อตัว แต่ก็เริ่มมีสัญญาณว่าถ้าราคายังคงพุ่งสูงขึ้นมากไปกว่านี้ อาจจะทำให้เกิดสภาวะฟองสบู่ได้
แต่อย่างไรก็ดี ราคาที่ถีบตัวสูงขึ้นส่วนหนึ่งมาจากสภาวะทางสังคม สภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป (เช่นครอบครัวเล็กลง คนแก่มากขึ้น คนสมัยใหม่ไม่นิยมมีบุตร) หรือสภาวะทางเศรษฐกิจ (เช่นราคาน้ำมันเชื้อเพลิง ค่าใช้จ่ายของเวลาที่ใช้ในการเดินทาง) ปรากฎการณ์นี้อาจทำให้เกิดสภาวะสมดุลใหม่ได้ซึ่งจุด ๆ นี้ต้องใช้เวลาที่ยาวนาน (เพราะตึกแต่และตึกใช้เวลาสร้าง 2-3 ปี ต่างกับสินทรัพย์ตัวอื่น ๆ) รวมถึงจุดสังเกตข้อหนึ่งที่ว่า การศึกษาเก่า ๆ มักอ้างอิงกับสังคมตะวันตก ที่มีสภาพแวดล้อมต่างจากสังคมเอเชีย (เช่นการกระจายตัวของรายได้ สภาพเมือง โครงสร้างประชากร ฯลฯ)
คราวหน้าจะมาต่อเรื่องฟองสบู่ในตลาดหุ้น ในไอเดียทางทฤษฎี และที่ผมคิด ว่าเราควรจะทำอย่างไรดี ควรจะลาออกจากงานมาเล่นหุ้นอย่างเดียวดีมั๊ย