101 ปฏิบัติการพลิกชีวิต ตอนที่ 47 "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯ"

เมื่อพูดถึงวิธีการลงทุน “ให้เงินทำงาน” เพื่อให้ผลตอบแทนสูงสุด นอกเหนือจาก “ตราสารทุน” หรือ “หุ้น”แล้ว คงไม่มีใครปฏิเสธว่า การลงทุนในการเก็งกำไรที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ก็เป็นการลงทุนอีกประเภท หนึ่งที่ดูเหมือนจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนได้เป็นกอบเป็นกำ และสามารถประสบความสำเร็จในการเดินทางไปถึงเป้าหมายในการสร้างความมั่งคั่ง ได้เช่นเดียวกัน
  
     แต่สิ่งที่ต้องไม่ปฏิเสธเช่นกันก็คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็จำเป็นต้องมีความรู้ และศึกษาเกี่ยวกับแนวโน้มของธุรกิจประเภทนี้มากพอสมควร เนื่องจากมันเป็นสินทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนเป็นเงินสดได้ยาก และหากเราตัดสินลงทุน “ผิดพลาด” ไปแล้ว นอกจากจะไม่สร้างรายได้ให้ตามความคาดหมาย ยังกลับจะกลายเป็นภาระเสียอีก ไม่ว่าเราจะใช้เม็ดเงินสะสมที่มีอยู่ไปจนถึงขั้นกู้เงินก้อนมาลงทุน

     มีระดับเซียนในวงการอสังหาริมทรัพย์บางคนเปิดเผยเคล็ดลับ 3 ข้อ ที่ทำให้เห็นภาพอย่างชัดเจนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไว้ว่า คือ “ทำเล”  “ทำเล” และ “ทำเล”  

     ยิ่งในสภาวะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันกันอย่างรุนแรงในปัจจุบัน โอกาสในการเก็งกำไรจากราคาตลาดที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น คงเป็นเรื่องที่เป็นได้ยาก

     กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จึงกลายเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่หลายคนเริ่มหันมาให้ความสนใจ เพราะสามารถที่จะใช้เม็ดเงินจำนวนไม่มากนักในการลงทุน แต่สามารถให้ผลตอบแทนที่ดี และสม่ำเสมอ
               
     กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นกองทุนรวมประเภทหนึ่ง ที่มีลักษณะเป็นกองทุนปิด คือกองทุนที่เปิดให้จองซื้อเพียงครั้งเดียวเมื่อจัดตั้งโครงการ (IPO-Initial Public Offering) และไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุนก่อนวันครบกำหนดโครงการ (ถ้ามี) โดยบริษัทจัดการจะระดมเงินจากนักลงทุนทั่วไป และนักลงทุนสถาบันด้วยการขายหน่วยลงทุน โดยนำเงินทุนที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  
              
     อสังหาริมทรัพย์ฯที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปลงทุน มีหลายประเภท เช่น โรงงานอุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ไปจนถึง สนามบิน หรือแม้แต่ตลาดสด

     ข้อสำคัญคือ ที่ตั้งต้องอยู่ในประเทศไทย และไม่ใช่ที่ดินว่างเปล่า อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนนั้นจะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และอยู่ในสภาพที่เหมาะสมต่อการจัดหาผลประโยชน์ได้ ในกรณีที่ยังสร้างไม่เสร็จ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวต้องมีการก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของมูลค่าโครงการสร้างอาคาร
          
     รูปแบบของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ จะมีแยกย่อยออกไปอีกเป็น 2 ประเภท คือ รูปแบบที่ซื้อกรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) จะใช้คำนำหน้าว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และการซื้อสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) ส่วนใหญ่จะประมาณ 20-30ปี จะใช้คำนำหน้าว่า กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์  
         
     เนื่องจาก กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็น กองทุนปิด ดังนั้นหากผู้ลงทุนพลาดในการซื้อในช่วง IPO ก็ต้องรอให้เข้าไปจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ จึงจะสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ ในลักษณะเดียวกับ การซื้อขายหลักทรัพย์ฯ หรือ หุ้น ตามราคาที่มีการเปลี่ยนแปลงในแต่ละวัน
              
     กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จะเน้นการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ มาบริหารให้ได้ผลตอบแทนที่ต่อเนื่องสม่ำเสมอในรูปแบบของค่าเช่า ผลตอบแทนที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะให้แก่ผู้ถือหน่วยจะมีอยู่ 2 รูปแบบคือ เงินปันผล (Dividend) และส่วนต่างของราคา (Capital Gain)
          
     อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลที่มาจากรายได้ค่าเช่า น่าจะเป็นเป้าหมายหลักในการลงทุน เนื่องจากตามปกติ บริษัทจัดการจะนำรายได้จากค่าเช่า ค่าบริการ ของอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทุนได้ลงทุน หลังหักค่าใช้จ่ายของกองทุนแล้ว ที่เหลือเป็นกำไร นำมาจ่ายปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน โดยหลักเกณฑ์ ของ ก.ล.ต. (คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์) กำหนดไว้ว่าต้องจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี

     ทั้งนี้บริษัทจัดการอาจกำหนดจ่ายปีละหลายครั้ง เช่น จ่ายปีละ 2 ครั้ง จ่ายทุกๆไตรมาส เป็นต้น อัตราปันผลโดยเฉลี่ยอยู่ระหว่างร้อยละ 6-9 ต่อปี 
มีข้อสังเกตคือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท Leasehold ที่ลงทุนในสิทธิการเช่า จะคาดหวังผลตอบแทนจากเงินปันผลในแต่ละงวดในอัตราสูงกว่าผู้ที่ลงทุนในกองทุน รวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท Freehold เพราะมูลค่าของ “สิทธิการเช่า” นั้นจะแน่นอน แต่มูลค่าของหน่วยลงทุนจะลดลงไปเรื่อยๆตามระยะเวลาการเช่าที่เหลืออยู่ ซึ่งพอถึงวันที่ครบกำหนดการเช่า มูลค่าของหน่วยลงทุนจะเท่ากับศูนย์ ไม่เหมือนกับผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ซึ่งสามารถจะขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปแล้วนำเงินที่ได้มาแบ่งให้กับผู้ถือ หน่วยลงทุนได้ในอนาคต

     ผลตอบแทนอีกส่วนหนึ่ง อาจจะมาจากกำไรจากส่วนเกินทุน (Capital Gain) เนื่องจากผู้ที่ถือหน่วยลงทุนสามารถเปลี่ยนมือได้ โดยการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ หากราคาหน่วยลงทุนที่ขายออกสูงกว่าที่ซื้อมา ก็ถือว่าได้กำไร ซึ่งจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี คือ ไม่ต้องเสียภาษีกำไรกับกำไรส่วนนี้ เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้น

     สำหรับความเสี่ยงจากผลตอบแทนที่จะได้รับ สำหรับผู้ที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น ขึ้นอยู่กับราคา“ค่าเช่า” ที่มี “ทำเล” เป็นปัจจัยหลักแล้ว ยังขึ้นอยู่กับ ปัจจัยอื่นๆอีกหลายด้าน เช่นภาวะเศรษฐกิจ ภาวะตลาดหุ้น ปัจจัยทางการเมือง เป็นต้น ซึ่งบางครั้งอาจทำให้มีผลขาดทุนจากการดำเนินงาน และอาจจะไม่จ่ายเงินปันผล หรือมูลค่าหน่วยลงทุนอาจจะลดลง

     ในการเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจึงควรศึกษาข้อมูลของกองทุนให้ละเอียด โดยดูได้จากหนังสือชี้ชวนให้เสนอขายหน่วยลงทุน ซึ่งจะระบุข้อมูลสำคัญ เช่น ประเภทของกองทุน นโยบายการลงทุน นโยบายการจ่ายเงินปันผล ค่าใช้จ่ายของกองทุน

     ข้อมูล ล่าสุดในช่วงปลายเดือนสิงหาคม 2553 มีจำนวนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอขายกับประชาชนทั่วไปทั้งหมดราว 30 กองทุน มูลค่าทรัพย์สินรวมประมาณ 1 แสนล้านบาท 

     มีข้อน่าสังเกตอีกอย่างคือ เนื่องจากรูปแบบของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ยังเป็นกองทุนปิด ทำให้ค่อนข้างมีข้อจำกัดในการเติบโต และไม่อยู่ในฐานะผู้เล่นสำคัญมากนักในวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นเพียงเครื่องมือหนึ่งของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่อาจจะใช้เป็นช่องทางในการ ”แปลงสินทรัพย์ให้เป็นทุน”  

     ถึงแม้ การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯจะมีความเสี่ยงอยู่บ้าง แต่ก็ยังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากสามารถลงทุนด้วยเงินลงทุนน้อย โดยเฉลี่ยส่วนใหญ่สามารถจ่ายเงินปันผลให้สูงถึงประมาณปีละ 6-9 % หากเราเลือกที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ดี และบริหารจัดการโดยบริษัทจัดการที่มีมืออาชีพที่มีความรู้และความชำนาญมา ช่วยบริหาร

          
     ขณะเดียวกันยังสามารถ ซื้อขายเปลี่ยนมือได้ ตามราคา NAV ที่มีการเคลื่อนไหวทุกวัน โดยได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีเหมือนกองทุนรวมทั่วไป เท่ากับเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุนออกไปเพื่อผลตอบแทนที่สูงกว่าการ ฝากเงินกับสถาบันการเงิน
          
     หากใครสนใจก็ลองเข้าไปศึกษาดูนะครับว่า มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไหนที่น่าสนใจ เพราะเป็นทางเลือกหนึ่งที่อาจจะเป็น “ปฐมบท”ที่ดีสำหรับใครก็ตามที่กำลังสนใจจะลองโดดเข้าไปลงทุนในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในอนาคต