101 ปฏิบัติการพลิกชีวิต ตอนที่ 33 "ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์?"

บนหลักการของการเปลี่ยนแปลงเพื่อพลิกชีวิต หลังจากที่เราสามารถปลดเปลื้องพันธนาการในเรื่องของหนี้สินไปอยู่ในระดับที่ สามารรถควบคุมได้ และเริ่มขั้นตอนของการสร้างความมั่งคั่งในอนาคต โดยอาศัยเม็ดเงินจากการออมเพื่อนำไปลงทุนในสินทรัพย์ประเภทต่างๆ คำถามหนึ่งที่มักจะเกิดขึ้นในระหว่างทางสำหรับหลายๆคน ที่อาจจะมีบ้านหลังแรกเป็นของตัวเองแล้วก็คือ ควรลงทุนในอสังหาสริมทรัพย์ หรือ มีบ้านหลังที่สองหรือไม่
          
     ยิ่งในสภาวะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังกลับมาฟื้นตัวอย่างในปัจจุบัน หลายคนอาจจะอดคิดไม่ได้ถึง แนวคิดในการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่หลายคนก็ยังเข็ดขยาดกับภาพของเหตุการณ์ ”ฟองสบู่แตก” ที่ทำเอาหลายๆคนแทบสิ้นเนื้อประดาตัวกันเป็นแถวในช่วงปี 2540

     คงไม่มีใครปฏิเสธว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นทางเลือกหนึ่งที่สามารถให้ผลตอบแทนที่ดีได้ โดยสามารถหารายได้จากค่าเช่า และยังมีโอกาสจะทำกำไรได้จากส่วนต่างของราคา หากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เราซื้อไว้เพื่อลงทุน มีราคาสูงขึ้น  
          
     แต่คงเป็นเรื่องที่ไม่ฉลาดเท่าไรนัก หากคุณเป็นคนหนึ่งที่ติดตามเส้นทางของการเปลี่ยนแปลงเพื่อพลิกชีวิตมาถึงตรง นี้ ในการที่จะใช้เงินทั้งหมดที่เรามีอยู่ มาลงทุนในการซื้อสังหาริมทรัพย์ เพื่อเก็งกำไร แทนที่จะกระจายการลงทุนไปยังสินทรัพย์ประเภทอื่นๆไว้ด้วยเพื่อลดความเสี่ยง
          
     เพราะอย่างนั้น ในการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ จึงจำเป็นต้องมีการกู้เงินจากสถาบันการเงิน ซึ่งเท่ากับเป็นการสร้างหนี้ก้อนใหญ่ขึ้นมา ทำให้คุณต้องมั่นใจในฐานะทางการเงินของคุณว่ามีเม็ดเงินมากพอที่จะวางเงิน ดาวน์ ได้ไม่ต่ำกว่า 10-20 % ของมูลค่าบ้าน และ อสังหาริมทรัพย์ที่คุณหมายตาไว้ ควรมีราคาไม่สูงไปกว่า 3-4 เท่าของรายได้ต่อปีของคุณ
          
     ขณะเดียวกัน คุณต้องแน่ใจว่า รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต่างๆของคุณและคนในครอบครัวแล้ว คุณยังคงมีเม็ดเงินเหลือมากพอที่จะแบกรับภาระในการจ่ายค่างวดในการผ่อน อสังหาริมทรัพย์ ที่คุณต้องการลงทุน โดยยังคงมีการกันเงินออมเพื่อการลงทุน ทั้งในกองทุนฉุกเฉิน กองทุนเพื่อวัยเกษียณ และ กองทุนเพื่อความมั่งคั่งไว้แล้ว
          
     แต่สำคัญที่สุดก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน คุณต้องมั่นใจว่า บ้าน หรือ อสังหาริมทรัพย์ ที่คุณเลือกจะลงทุนนั้น “คุ้ม” มากพอที่จะสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับคุณได้ในระยะยาว ทั้งในรูปของค่าเช่า และโอกาสในการทำกำไรจากการขายในอนาคต
          
     คำถามสำคัญที่อยู่ในใจหลายๆคนในตอนนี้ก็คือ สถานการณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เริ่มเกิด “ฟองสบู่” มีปัญหาในเรื่องของ Over Supply ที่อาจจะนำไปสู่วิกฤตการณ์เช่นที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี2540 อีกครั้งหนึ่งหรือไม่

     หากตอบโดยใช้อารมณ์ความรู้สึกของคนทั่วไปโดยเฉพาะเมื่อขับรถไปตามถนนหนทาง ต่างๆในกรุงเทพฯ จะสังเกตได้ว่า ช่วงเวลานี้มีคอนโดมิเนียมแห่งใหม่ๆผุดขึ้นเรียงรายเป็นจำนวนมาก  

     ยิ่งไปกว่านั้น ตามสื่อฯเกือบทุกประเภท บรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ฯก็มีการทุ่มงบโฆษณากันเพื่อประชาสัมพันธ์ โครงการกันแบบไม่อั้น

     เมื่อคิดย้อนกลับไปถึงปี 2540 ต้นเหตุของปัญหาวิกฤตต้มยำกุ้งส่วนหนึ่งมาจากการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาริม ทรัพย์โดยเฉพาะในที่ดินและคอนโดมิเนียม หลายคนอาจรู้สึกว่านี่อาจการฉายหนังซ้ำ หรือเป็นสัญญาณเตือนภัยบางอย่างหรือไม่

     แต่หากนำภาพของเหตุการณ์ปี 2540 มาเปรียบเทียบกับปัจจุบัน เราจะพบความแตกต่างที่ชัดเจนหลายอย่าง แต่หัวใจสำคัญน่าจะมาจาก ปัจจุบันมีผู้เล่นรายใหญ่ๆในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพียงไม่กี่ราย และส่วนใหญ่ต่างจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีฐานะการเงินที่มั่นคง และ ต่างมีบทเรียนและระมัดระวังไม่ให้ภาวะ Over Supply เหมือนในอดีต

     ในช่วงก่อนที่จะเกิดวิกฤต มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นการลงทุนเพื่อหวังเก็งกำไร โดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่เป็นมืออาชีพและมือสมัครเล่น ทั้งที่อยู่ในและนอกตลาดหลักทรัพย์  

     มีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเป็นสัดส่วนที่สูง แถมยังมีต้นทุนทางการเงิน คือ อัตราดอกเบี้ยสูงมาก เมื่อเกิดสภาวะ “ฟองสบู่แตก” เศรษฐกิจหดตัวลงอย่างรุนแรง ทำให้ผู้ประกอบการที่สายป่านยาวไม่พอ มีปัญหาสภาพคล่อง ยิ่งเมื่อมีการลอยตัวค่าเงินบาท ภาระหนี้สินจึงยิ่งเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วนำไปสู่ภาวะไม่สามารถชำระเงิน กู้ (Debt Default) ส่งผลกระทบลุกลามไปยังสถาบันการเงินจนเกิดวิกฤติในเวลาต่อมา

     จากข้อมูลของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในไตรมาสแรกของปี 2553 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่เฉลี่ยเพียง 1.32 เท่า เทียบกับในช่วงวิกฤตปี 2540 บางรายมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนสูงถึง 5-6 เท่า

     บทเรียนในอดีตก็มีส่วนดี เพราะทำให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องไม่ประมาท มีการลงทุนอย่างมีวินัย และคอยติดตามการเปลียนแปลงของข้อมูลในตลาดอย่างใกล้ชิด 
ปัจจุบันจะสังเกตเห็นได้ชัดว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ จะมีการศึกษา และตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริงมากขึ้น ดูได้จากการลงทุนในโครงการต่างๆ จะให้ความสำคัญกับ “ทำเล” หรือ Location เป็นหัวใจสำคัญ ทำให้โครงการส่วนใหญ่ โดยเฉพาะคอนโดมีเนียมจะมีลักษณะเกาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า รถใต้ดิน และพื้นที่ใกล้เคียงเป็นหลัก

     ทั้งหมดเป็นเพราะพฤติกรรม และความต้องการของชนชั้นกลางส่วนใหญ่ ที่เริ่มมีวิถีชีวิตที่หันมาให้ความสำคัญกับ การพักอาศัยใกล้ที่ทำงาน และแหล่งชุมชนมากขึ้น และพร้อมที่จะหันมาใช้ระบบขนส่งมวลชนที่มีความสะดวกสบายและต้นทุนต่ำกว่าการ ใช้รถยนส์ส่วนตัว

     ในช่วงที่เกิดภาวะฟองสบู่แตกในปี 2540 อัตราการปล่อยขายที่พักอาศัยอยู่ที่ 4.2 ปี และเพิ่มสูงถึง 6.1 ปี ในปี 2542 ขณะที่นับตั้งแต่ปี 2547-2552 เป็นต้นมา ระยะเวลาปล่อยขายเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 1.2-1.9 ปีเท่านั้น

     ระยะเวลาเฉลี่ยใน การปล่อยขายอสังหาริมทรัพย์ที่คงค้างออก (Inventory Clear-out Time) ซึ่งคำนวณจากสัดส่วนของจำนวนบ้านที่อยู่อาศัยที่ยังคงค้างสะสมเทียบกับจำนวน ยูนิตบ้านที่อยู่อาศัยที่ขายได้ระหว่างปี ยิ่งสัดส่วนนี้มีค่าน้อยย่อมหมายถึงการปล่อยขายบ้านที่อยู่อาศัยได้เร็ว แต่หากสัดส่วนนี้มีค่ามากย่อมหมายถึงการปล่อยขายได้ช้า ซึ่งอาจนำไปสูงแรงกดดันด้านราคาและปัญหาสภาพคล่องของผู้ประกอบการได้
          
     สำหรับในปี 2553 คาดการณ์ว่าระยะเวลาเฉลี่ยจะอยู่ที่ 1.8ปี ซึ่งน้อยกว่าในช่วงที่เกิดภาวะฟองสบู่ถึง 2-3 เท่า ล่าสุดในช่วงกลางปี 2553 มีบ้านและห้องชุดในโครงการจัดสรรของภาคเอกชน ในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ที่รอขายอยู่ประมาณ 110,666 หน่วย โดยคาดว่าจะต้องใช้เวลาประมาณ 18 เดือนในการปล่อยขาย  

     ในจำนวนนี้ คอนโดมีเนียมหรืออาคารชุด ยังคงได้รับความนิยมสูงสุด ในขณะที่ บ้านเดี่ยวอยู่ในสภาพที่น่าเป็นห่วง เนื่องจากความต้องการลดลง โดยเฉพาะที่มีทำเลอยู่ห่างไกลระบบสาธารณูปโภค และ ระบบขนส่งมวลชนฯ

     ทั้งหมดเป็นภาพรวมของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งยังพอจะมีช่องว่างในการหาผลตอบแทนจากการลงทุนได้ แต่สิ่งที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ หากต้องการจะลงทุนเพื่อหวังรายได้จากส่วนต่างของค่าเช่า กับเงินผ่อนค่างวดในแต่ละเดือน ควบคู่ไปกับการหวังผลตอบแทนในอนาคตจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น ก็คือ ทำเลของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการลงทุน ซึ่งต้องยอมรับว่าเป็นเรื่องยากพอสมควรในการเลือกทำเลที่เหมาะสมจริงๆ

     สำหรับผู้ที่สนใจจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่มีเม็ดเงินมากพอ หรือ ไม่อยากจะ “เสี่ยง” ก็อาจจะหันไปลงทุนผ่านกองทุนรวมใน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แทน ก็ได้ ซึ่งปัจจุบัน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนหลายแห่งก็มีการระดมทุน เพื่อไปซื้อ หรือ เช่า โครงการอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท มีตั้งแต่ คอนโดมีเนียม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม สนามบิน ไปจนถึง ตลาดสด

     ลองคิดดูก็แล้วกันครับว่า จะเลือกให้เงินทำงานอย่างไร ระหว่างการเอาเงินที่มีอยู่ไปทุ่มลงทุน หรือ ไปสร้างหนี้เพื่อเป็นเจ้าของห้องชุดสักยูนิตหนึ่ง ในขณะที่ต้องแบกภาระปวดหัวกับหาคนเช่าห้องไปอีกหลายปี แถมยังต้องลุ้นว่าจะขายได้ราคาในอนาคตอีกด้วย เมื่อเทียบกับการใช้เงินน้อยกว่า แต่สามารถถือหน่วยลงทุนของบรรดากองทุนอสังหาริมทรัพย์ฯ ได้ตั้งหลายโครงการ